EL SECTOR DEL PARKING en 2018-2019
El aparcamiento es un sector relativamente estable y consolidado que genera más de 1.000 millones de euros en el ámbito de la península ibérica.
En él compiten una amplia gama de jugadores. gigantes y minúsculos
Muy fragmentado, en el que la gran mayoría de empresas son pequeñas y familiares, empresas que gestionan un solo aparcamiento.
Pero a la vez es un mercado muy concentrado…..ya que unos pocos grandes operadores controlan la mayoría del mercado.
Es un mercado con poca diferenciación de servicio por parte de los clientes. La idea que se tiene es que todos los competidores satisfacen la misma necesidad, que unos aparcamientos y otros son servicios sustitutivos perfectos. El principal valor diferencial de un aparcamiento es su ubicación y luego el precio.
El Parking es un sector que precisa fuertes inversiones de capital, y que tiene grandes barreras de entrada para nuevos competidores
Frente a la mayoría de empresas del sector, pequeños negocios de carácter familiar, encontramos a los grandes operadores, que planifican y administran la mayoría de instalaciones… crean empleo…. y desarrollan la tecnología necesaria para adaptarse a los nuevos retos que presenta la movilidad actual.
Estas grandes instalaciones pueden estar en la calle o en estructura, pueden ser aparcamientos de rotación o de residentes. Estos últimos normalmente propiedad de los ayuntamientos quienes ceden la explotación a los grandes operadores del sector.
Tipos de aparcamientos
El aparcamiento es un sector relativamente estable y consolidado que genera más de 1.000 millones de euros en el ámbito de la península ibérica.
Estos ingresos son generados a partir del alquiler de plazas de garaje en dos tipos de aparcamientos muy concretos
Según su tipología los aparcamientos se clasifican en
- Aparcamientos en Estructura: Los clásicos parking que están dentro de una instalación, ya sea subterránea o en planta, a los que se accede desde la vía pública a través de una barrera que controla cuando entramos y cuando salimos.
- Aparcamientos en Superficie: Son las plazas que encontramos en las calles de nuestras ciudades señalizadas con diferentes colores y que están reguladas mediante unas tarifas que determina el ayuntamiento. La gestión suele estar en manos de empresas gestoras de aparcamientos que las explotan mediante concesión administrativa.
Según el modelo de negocio:
- Aparcamientos en Rotación: El usuario paga por el tiempo que ocupe la plaza
- Aparcamientos de Abonados: El usuario paga una cantidad mensual por el uso de la plaza de garaje.
- Aparcamientos de Residentes: El usuario paga una cantidad por el derecho de uso de una plaza de aparcamiento durante los años que dure la concesión, lo normal es que sean muchos años.
- Aparcamientos Mixtos: Son aquellos en los que una parte del parking está reservado para los vecinos de la zona en régimen de concesión y el resto de plazas se alquilan en rotación o mediante abonos mensuales
¿Cómo está estructurado el Sector de los aparcamientos en el ámbito ibérico?
La información disponible sobre el sector del estacionamiento está muy fragmentada.
Es muy difícil conocer con precisión el número de aparcamientos gestionados ya que existe una enorme variación de regulaciones, usos, tarifas… a lo que se añade la dispersión geográfica…. Esto dificulta la obtención de datos.
Tenemos algunas fuentes serias como los estudios sectoriales realizados por el observatorio sectorial DBK y la European Parking Association pero…. deben manejarse con precaución y no como algo absoluto debido a la dificultad de obtener datos sobre municipios más pequeños de 20.000 habitantes
Una vez aclarado esta circunstancia, la dificultad para obtener unos datos 100 % fiables…. vamos a ver la situación general del mercado ibérico de los aparcamientos desde sus pilares básicos
1. LA OFERTA: volumen y estructura del mercado
Según un estudio de 2013 realizado por la European Parking Association, hay un mercado total de casi de más de 33.000.000 plazas de aparcamiento en los 24 países estudiados de la Unión Europea.
Fuente: European Parking Association,
En Europa hay un mercado total de casi de más de 33.000.000 plazas de aparcamiento en los 24 países estudiados de la Unión Europea. De ellas 2.749.023 en España y 827.603 en Portugal. El estudio está realizado para poblaciones de más de 20.000 habitantes y para todo tipo de aparcamiento
Esto Incluye aparcamientos disuasorios, aparcamientos gratuitos en centros deportivos, de ocio, Universidades y centros comerciales. Así como aparcamientos reservados para personas con movilidad reducida o para servicios públicos. Pero a nosotros solo nos interesan los aparcamientos susceptibles de generar una actividad empresarial:
- Aparcamientos en Superficie regulados
- Y Aparcamientos en estructura públicos ya sean en régimen de rotación (horas, días o meses) o aparcamientos de concesión para residentes
Se estima que hay casi 2 MM de plazas de aparcamiento en explotación en la península ibérica -según el último estudio sectorial realizado por la consultora DBK – con la siguiente distribución:
- Del total de plazas el 83% estarían ubicadas en España y el 17% en Portugal
- En España aproximadamente la mitad de ellas en estructura y la otra mitrad en superficie
- En Portugal las plazas en superficie representan algo más del 61% ya que en Lisboa este segmento del mercado ha crecido considerablemente: un 10% el año 2017 y un 33% el 2016.
Este dato por sí solo no nos dice mucho si no lo comparamos con los países de nuestro entorno… ¿Son muchas o pocas plazas?
Si nos atenemos a los datos de la EPA que hemos vistió en el cuadro de antes vemos
- Que en España hay casi 17 habitantes por cada plaza de garaje, en Portugal entre 12 y 13 personas. Estamos en la media del resto de países
- Podemos ver como el país con mayor oferta es Alemania donde hay una plaza de garaje por cada 10 personas y el que menor oferta de plazas de aparcamiento tiene es Francia ya que tocan a casi 25 personas por plaza de garaje.
Facturación del mercado de los aparcamientos
Si miramos sus cifras globales el mercado de los aparcamientos en el ámbito ibérico son los propios de un sector atractivo.
Los datos del último año nos indican un volumen de mercado de 1.174 MM €. De los cuales casi el 90% corresponde al mercado Español y el 10% al Portugués.
Si nos fijamos en el comportamiento de los últimos 5 años:
Desde el año 2015 se ha mantenido estable el crecimiento del sector en la península ibérica.
- El volumen de negocio creció un 3% el año pasado, un 3,4% en 2017, un 4,5% en 2016 y un 2% en 2015 año en que se inició esta senda alcista
- Se prevé un crecimiento del 2,6 % para este año
Y de cara al año que viene 2019-2020 se espera que el mercado siga creciendo un 2,1% 
Cada año el crecimiento es menor pero sigue siendo estable.
Evolución del Mercado. Las grandes tendencias
En el gráfico podemos ver la evolución del mercado y las grandes tendencias acordes con la coyuntura económica.
Hasta el año 2007 el crecimiento del mercado tuvo un comportamiento alcista con crecimientos por encima del 10% de media en ambos países
Este crecimiento se frustró de repente en el ejercicio 2007. Las causas se iniciaron con el colapso de la burbuja inmobiliaria que provocó la crisis financiera Global de 2008, de la que tanto nos costó salir y que obligó a los países de la zona euro a realizar rescates financieros. Así la crisis inmobiliaria se transformó hacia 2012 en una crisis de la deuda soberana, especialmente en los países de la eurozona, Y con especial incidencia en España –donde la prima de riego sobrepasó los 600 puntos y estuvimos a punto de ser intervenidos- y en Portugal que no pudo evitar ser rescatada.
ES IMPORTANTE VER COMO EN ESOS TERRIBLES AÑOS DE RECESIONES Y CRISIS EL SECTOR TAN SÓLO DECRECIÓ UNA MEDIA DEL 1% ANUAL…. UN 0,9%
Esto nos indica que el aparcamiento es un sector estable capaz de resistir sin sufrir demasiado en las condiciones más adversas para la economía
En el periodo actual una vez superada la recesión se mantiene la recuperación que se viene observando desde 2015, con un crecimiento medio del 3,2% aunque se aprecia un ligero estancamiento. De hecho las previsiones para este año 2019 son de un 2,5%.
En definitiva el mercado de los aparcamientos en el ámbito ibérico son los propios de un sector atractivo del mismo modo que lo es en Europa. Por ello el sector es escenario de una gran oleada de fusiones y adquisiciones estos últimos años.
Los márgenes generados por algunos de los operadores de aparcamientos más grandes de Europa hacen que esta clase de activos sea atractiva los para inversores
De todos modos como ya veremos más adelante el futuro del sector es algo incierto y está plagado de desafíos.
LAS EMPRESAS DEL SECTOR
A primera vista lo primero que llama poderosamente la atención son dos características que en principio son paradójicas la una respecto de la otra:
LA FRAGMENTACIÓN DEL MERCADO: con más de 1000 operadores, de los cuales 800 desarrollan su actividad en España y 225 en Portugal.
Y LA CONCENTRACIÓN EMPRESARIAL: si bien tenemos un mercado muy fragmentado también es enorme la diferencia de tamaño relativo entre esas más de 1000 empresas: Los 5 primeros competidores aglutinan más del 50% del mercado
En el primer cuadro de este apartado podemos ver como el número de operadores se ha reducido en un 4,20 % en el último año. Pasando de 1070 a 1025. Lo que indica una clara tendencia a la concentración empresarial
Esta tendencia a la concentración es más acentuada en Portugal donde el peso de las cinco primeras empresas es de un 85% del mercado mientras que en España supone un 53%
Esta es la realidad de sector de los aparcamientos: mientras la mayoría de empresas gestionan un solo aparcamiento, hay ocho empresas que gestionan más de 50.000 plazas de media.
Este es un dato muy interesante: 1070 empresas pero las cinco primeras de cada país controlan más del 50% del mercado. Es una estructura de mercado similar a un oligopolio dominado por unos pocos competidores. Equivalente al de las compañías eléctricas, al de las grandes distribuidoras de gasolina o al de las compañías telefónicas.
Pero no lo es porque a la vez es un mercado en el que compiten más de mil empresas pequeñas que gestionan el resto del mercado. Mil empresas que solamente tienen un aparcamiento y que poco van siendo absorbidas en un proceso de concentración lento pero imparable
¿Quiénes son los dominadores del sector de los aparcamientos?
¿Y Por qué se concentra tanto la oferta en unos pocos operadores?
2. LA DEMANDA
Del mismo modo que el crecimiento del mercado va seguir siendo estable aunque se aprecie se aprecia un ligero estancamiento. También la demanda parece que seguirá en aumento gracias a la hasta ahora mejora de la coyuntura económica de estos últimos años.
Hasta la primera mitad de 2019 la mejora de la coyuntura económica, reflejada en la positiva evolución del consumo privado y la recuperación del empleo, ha tenido un impacto positivo en la demanda de servicios de aparcamiento en los últimos años, en un contexto de aumento de los desplazamientos en vehículo.
Pero las últimas actualizaciones del Fondo Monetario Internacional rebajan las estimaciones de crecimiento para las 2019 y 2020 ante la fuerte desaceleración de la economía mundial. También las matriculaciones han caído en España con respecto a 2018 por lo que aunque moderadamente, la coyuntura económica parece debilitarse y habrá que ver cómo repercute en el empleo, el consumo privado y los desplazamientos en vehículo
La demanda de aparcamiento seguirá al alza por lo tanto aunque se aprecia un ligero estancamiento.
El Sector del automóvil
La tendencia poblacional a nivel global es la concentración en núcleos urbanos. En este sentido España presenta una de los porcentajes más altos de concentración urbana dentro de la Unión Europea, y con un previsible crecimiento de las ciudades en los próximos años.
Por lo tanto la necesidad aparcamiento en las ciudades seguirá siendo muy importante. Dar vueltas buscando un sitio donde aparcar es el precio que pagan los conductores por usar su propio vehículo privado.
En muchas de nuestras actividades diarias la tecnología ha llegado para hacerlas más fluidas y eficientes. No ha pasado así con la industria del aparcamiento que ha resistido obstinadamente hasta ahora…. Todo parece indicar que el aparcamiento podría ser el siguiente aspecto de la vida moderna que se verá afectado por las nuevas tecnologías
Las generaciones más jóvenes están liderando el camino hacia la movilidad de pago por uso en lugar de poseer un automóvil, es una tendencia que ha llegado para quedarse
Fuentes: Asociación Española de Fabricantes de Automóviles y Camiones (ANFAC) y Associação do Comércio Automóvel de Portugal (ACAP)
En esta gráfica podemos ver la evolución de las matriculaciones en España y en Portugal. El año pasado, 2018, volvieron a crecer un 6,3 % continuando la buena racha que se venía observando desde los mínimos de 2012-2013.
No obstante el crecimiento ha sido menor que en 2017 año en que crecieron las nuevas matriculaciones en un 7,6% y a su vez 2017 creció menos que 2016 con un 11,7% o 2015 con un 21%…
Las matriculaciones crecieron sí, pero los síntomas no son buenos, cada vez van a menos, ya sea por la desconfianza sobre la marcha de la economía, las restricciones a los motores diésel, las políticas municipales o la incertidumbre ante el futuro del automóvil.
¿Y en Europa?
Los europeos no están comprando automóviles como solían hacerlo. Según la comisión europea las intenciones de los consumidores de comprar un vehículo en los próximos 12 meses ha estado aumentando, pero se mantiene muy por debajo de cero.
El organismo industrial de Europa informó una caída interanual del 7,9% en las ventas de junio. Esa es la mayor disminución de este año, y la novena en los últimos 10 meses.
Parece que el futuro próximo no es muy favorable para una industria que ya ha visto como las matriculaciones de coches nuevos cayeron cayeron un 3,1% en la primera mitad de 2019.
Para muchas personas, sobre todo para las generaciones más jóvenes, las nuevas formas de movilidad están volviendo obsoletos los vehículos de propiedad privada. Se intuye un declive del coche privado
Mientras tanto, los servicios de movilidad personal como los scooters eléctricos se multiplican rápidamente
En el cuadro superior vemos la caída de las ventas de coches nuevos en Europa este primer semestre, y como eso coincide con el aumento del 9,1% de las ventas de motocicletas.
Las buenas noticias son que más de la mitad de la población mundial vive en ciudades y la mayoría de ellos prefieren todavía desplazarse en su propio automóvil.
el sector tiene tiempo para adaptarse a las nuevas necesidades de la movilidad urbana…
3. LA COMPETENCIA y los productos sustitutorios
Lo importante en este punto es analizar si pueden entrar nuevos competidores y si pueden aparecer servicios sustitutivos. Servicios de otra industria o sector que pueden ofrecer beneficios similares para el consumidor.
En este sentido la amenaza de nuevos competidores es baja dadas las elevadas barreras de entrada que existen
Barreras de Entrada
Como ya vimos este es un sector marcado por la alta concentración de la oferta en manos de los grandes operadores:
Las ocho empresas más grandes en España tienen una cuota de mercado del 65%,
Mientras que las ocho más grandes de Portugal acumulan el 91%
Por lo tanto la primera barrera de entrada es la alta concentración del mercado por parte de las empresas líderes.
Estas mismas empresas líderes del mercado son las que tienen ….. más medios económicos y experiencia para adjudicarse las nuevas concesiones municipales
Esta sería la segunda gran barrera de entrada para los nuevos competidores, la desventaja que tienen respecto a las empresas líderes para disputarles las nuevas concesiones
En tercer lugar la escasez de nuevas localizaciones céntricas para nuevos aparcamientos es una barrera de entrada muy importante para un nuevo competidor.
El mercado está copado y queda poco sitio para más competidores
Por último, se trata de un sector en el que el cliente percibe una escasa diferenciación del servicio. Esto aunque sea una debilidad del sector funciona muy bien como barrera de entrada a nuevos competidores a menos que aporten alguna idea revolucionaria
El mayor reclamo de un aparcamiento es su ubicación, pues es la que cubre la necesidad del cliente. Después lo que cuenta es el precio y en este sentido ya existe una alta competencia en precio entre las diferentes empresas del sector.
Es difícil para un competidor querer entrar en un mercado saturado si no puede contar con las mejores ubicaciones ni competir con precio.
En definitiva, podríamos asegurar que el sector del aparcamiento tiene suficientes barreras de entrada para evitar que nuevos competidores puedan entrar en igualdad de condiciones.
Productos Sustitutorios
La demanda de aparcamiento en aparcamiento es bastante elástica. La demanda sube cuando baja el precio. Esto ocurre tanto con aparcamientos en rotación como con los abonos de larga estancia. Los conductores buscan una sola cosa: aparcar lo más cerca posible de su lugar de destino … y lo más barato posible.
Si un producto o servicio le cubre esa necesidad es fácil que la demanda se desplace a ese otro servicio que sustituya a nuestro sector.
Estos productos sustitutivos pueden estar generados por las propias administraciones públicas con sus políticas de movilidad urbana
- políticas para desatascar los centros urbanos
- la lucha contra el uso de los combustibles fósiles
- la potenciación del transporte público
- el control de los precios en aparcamientos de titularidad pública y en las aceras
Según un estudio de la Universitat de Barcelona (la tesis doctoral del dr. Albert Gragera), los conductores están dispuestos a pagar una prima para estacionar en la acera. Por lo que si aumentaran las plazas reguladas en superficie disminuiría la demanda de aparcamiento en los garajes.
Pero también los servicios sustitutivos pueden venir de la iniciativa privada. La gente tiene cada vez una mayor concienciación ecológica y social
- Apuesta por el transporte público
- Apuestas por el transporte compartido: car sharing
- Apuestas por los VMP: patinetes, bicicletas…
4. PERSPECTIVAS DEL SECTOR
Es difícil hacer predicciones, especialmente del futuro, pero comprendiendo de dónde venimos podemos intentar ver intuir a donde vamos….
A corto plazo
A corto plazo la salud del sector es buena. Hemos visto en un gráfico anterior resiste bien las crisis económicas, con pérdidas insignificantes.
Vimos como en el periodo 2002-2007 el sector crecía por encima del 10% año tras año. Eran los años de la “burbuja económica”.
Este crecimiento se frustró de repente en el ejercicio 2007 con el colapso de la burbuja inmobiliaria. En esos años que van del 2007 al 2014, el sector del aparcamiento tiene un comportamiento negativo pero mucho mejor que el de otros sectores de la economía
Desde el 2015 una vez superada la recesión se mantiene la recuperación que se viene con un crecimiento medio del 3,2% aunque se aprecia un ligero estancamiento.
Y como ya hemos repetido anteriormente las previsiones para este año 2019 son de un 2,5% y para el año que viene del 2,1%
Por lo tanto aunque moderadamente se espera que el sector siga creciendo a corto plazo.
A medio Plazo
El aparcamiento seguirá ocupando un espacio valioso en los centros de las ciudades: y eso aunque nos pese seguirá siendo fuente de frustración, contaminación y congestión.
Por otro las nuevas tecnologías están cambiando el sector automovilístico: vehículos de movilidad personal, coches eléctricos, coches autónomos….
Los aparcamientos tendrán que adaptarse y dar nuevos servicios
- Reserva y prepago en línea
- Reconocimiento de matrículas y eliminación de barreras para evitar colas en los accesos,
- Sistema de precios dinámicos y eficientes en función de la demanda
- Mayor oferta de plazas para VPM: bicis y scooters
- Puntos de recarga para vehículos eléctricos
- Y en general una mejora de la experiencia del cliente
Por último hay que destacar las políticas de movilidad urbana… que están penalizando el uso del vehículo privado
5. DEBILIDADES, AMENAZAS, FORTALEZAS Y OPORTUNIDADES
Como repaso de lo visto agruparemos los puntos destacados del sector:
5. CONCLUSIONES
El aparcamiento es un sector relativamente estable y consolidado.
El año pasado generó 1.174 millones de euros y del que se espera un crecimiento aproximado al 2,6 % para el cierre de este año. Y del que se espera un crecimiento del 2,1% de cara al año que viene 2019-2020
Es un mercado aproximado de 1.800.000 plazas de aparcamiento y que generó en 2018 casi 1.200 MM de euros (Estas cifras no pueden cogerse como absolutas dada la dificultad para obtener unos datos 100 % fiables). En él compiten una amplia gama de jugadores. La gran mayoría de empresas son pequeñas, familiares y gestionan un solo aparcamiento, es un mercado muy fragmentado.
Pero también es un sector dominado por unos pocos grandes operadores que controlan la mayoría del mercado. De las 1070 empresas declaradas (820 en España y 250 en Portugal) hay cinco que se reparten más del 50% del mercado.
También es un sector homogéneo y a la vez es un sector heterogéneo,
Heterogéneo si miramos la disparidad de empresas que lo conforman. Por un lado la gran mayoría de empresas del sector son pequeños negocios familiares que gestionan un solo aparcamiento. Por otro lado un reducido club de grandes operadores, que planifican y administran la mayoría de instalaciones, crean empleo y desarrollan la tecnología necesaria para adaptarse a los nuevos retos que presenta la movilidad actual.
Es curioso que una industria tan heterogénea, con dos modelos de empresa tan diferentes, sea también un sector tan homogéneo
Es homogéneo por la poca diferenciación de servicio por parte de sus clientes, la idea que se tiene es que todos los aparcamientos satisfacen la misma necesidad. Tanto los aparcamientos de las grandes empresas como los de las más pequeñas son servicios sustitutivos perfectos. El principal valor diferencial es la ubicación del aparcamiento… el conductor quiere aparcar lo más cerca posible de su destino…. Y pagar lo menos posible
Es un sector peculiar
Porque pese a ser un sector que precisa fuertes inversiones de capital y tiene grandes barreras de entrada para los nuevos competidores, es un sector que se siente amenazado por servicios sustitutivos tan baratos como un scooter eléctrico.
Y pese a no saber qué nos va a deparar la movilidad del futuro los aparcamientos atraen cada vez más la atención de los inversores, continúan dando rentabilidad a largo plazo a sus propietarios, una tendencia que seguirá vigente en los próximos años.
Es un sector estable que se enfrenta a grandes cambios
Hemos visto como en las recesiones económicas no se sufre mucho, la última gran crisis se saldó con pérdidas que no llegaron al 1% anual. Por contra es un sector muy maduro con poco margen de crecimiento y estos últimos años de bonanza tan solo se ha crecido un 3,2% de media.
Pero esta aparente estabilidad, esta imagen de industria sólida inmune a los cambios dramáticos impulsados por la tecnología, cambios que han barrido a otros sectores de la economía, oculta una serie de desafío y de oportunidades
Porque la industria del parking está ligada a la forma en que mueven las personas y sus vehículos. Y los patrones de movilidad están en medio de un gran cambio. Se busca una movilidad cada vez más más barata, más limpia, más segura y más eficiente.
Solo hay que pararse a ver el comportamiento de los adultos jóvenes, los millenials entre 18 y 29 años:
- Hay un cierto estancamiento en el desarrollo del uso del automóvil
- Aplicaciones como Uber o Cabify aumentan en número de usuario. Contratar su servicio es más barato que comprar un coche propio y mantenerlo.
- Los VPM Vehículos de movilidad personal están revolucionando la forma de moverse por las ciudades (bicicletas, scooters eléctricos…..)
Esto es un gran desafío para los operadores, transformar sus aparcamientos para adaptarse a las nuevas soluciones que precisa la movilidad
Es un reto, adaptar un modelo de negocio pensado durante años para el uso de automóviles privados conducidos por sus propietarios y pasar a un nuevo modelo con vehículos autónomos y compartidos.
Es un desafío: estamos hablando de vehículos compartidos, no tendrán un dueño que necesite aparcarlos durante su horario laboral, no permanecerán inmóviles ocho horas, no necesitarán un abono mensual, no harán uso del parking de la manera tradicional.
Pero es una oportunidad: estas nuevas flotas de vehículos necesitarán espacios para su mantenimiento, estaciones recarga de vehículos eléctricos, zonas de recogida y devolución
Estos cambios no se producirán de la noche a la mañana
El éxito dependerá en parte de la capacidad de los jugadores para enfrentar los desafíos de hoy mientras se prepara para los cambios que la industria probablemente enfrentará en el futuro.
Resumen del estudio presentado en el 19 European Parking Association (EPA) Congress y 8º congreso Ibérico de Aparcamientos. Celebrado en Málaga en septiembre de 2019
