Según la Ley se considera aparcamiento público aquél que se explota mercantilmente como un negocio. Este negocio consiste en la cesión temporal de espacios de aparcamiento a vehículos a motor cambio de un precio.
Como cualquier inmueble el aparcamiento es un activo con un valor. Este valor depende de la situación del ciclo económico y del negocio que genera el parking. Por lo tanto, un aparcamiento no tiene una valoración fija y constante.
Toda valoración tiene un carácter relativo pues se basa en la interpretación personal de quien lo valora. Por lo normal la propiedad del aparcamiento tiene a valorarlo en exceso, por encima de su precio real. En el extremo contrario la persona interesada en comprar el parking tiene a infravalorarlo con un precio inferior al de mercado.
La valoración de parking público en explotación es dinámica y fluctuante y depende del ciclo económico y de la explotación del negocio que genera el aparcamiento
Por eso es muy importante saber cómo valorar un aparcamiento público en explotación para obtener el Valor Óptimo del activo inmobiliario. Lo aconsejable es que un profesional con experiencia inmobiliaria y especializado en el mercado del parking sea quien determine la valoración con rigor técnico, objetividad y transparencia
Tipo de valoraciones que puede tener un parking público en explotación
El Valor de Inversión es el que considera un inversor que debería tener el aparcamiento para cumplir con sus objetivos de rentabilidad. Este es un valor subjetivo
El Valor de Afección es que estima el propietario y es también totalmente subjetivo
El Valor de Fondo de Comercio integra la rentabilidad económica que produce el aparcamiento público en explotación (incluye mano de obra, los equipamientos, la gestión empresarial que se está realizando, etc.) Sería el equivalente a un traspaso de negocio.
El Valor de Liquidación es un precio a la baja que el propietario del parking se vería obligado a aceptar como consecuencia de sus necesidades económicas y de tiempo.
El Valor Castral se determina con una determinada técnica de valoración que realiza la administración para calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El Valor Urbanístico lo otorga la legislación vigente a efectos expropiatorios
El Valor de Mercado es el precio más probable que un comprador potencial, conocedor del inmueble, de la oferta y de la demanda, estaría dispuesto a pagar libremente, en un momento determinado. Esta es la valoración que mejor determina el valor del parking.
El objetivo de la Valoración de un aparcamiento público en explotación es la obtención del Valor de Mercado pues es la que mejor determina el valor del activo.
Para calcular el valor de mercado hay tres enfoques que deben considerarse:
El Enfoque de Mercado que nos indicación el valor mediante la comparación del aparcamiento con otros activos idénticos o similares, que sean comparables y se hayan vendido recientemente. A partir del precio al que se han vendido estos parkings comparables se puede determinar el valor aproximado de nuestro aparcamiento. Este enfoque es difícil de ejecutar porque el mercado de los aparcamientos públicos es muy limitado y no se dispone de muestras para comparar.
El Enfoque de Ingresos nos da una indicación del valor a partir de la generación de ingresos del aparcamiento en explotación. Con este enfoque se convierten los Flujos Futuros de efectivo a un solo Valor Presente. Para poder aplicarse debemos contar con proyecciones razonables sobre la cantidad y tiempo de los futuros ingresos.
El Enfoque de Costos nos aproxima el valor del parking utilizando el principio económico de que un comprador no pagará más por un activo que el costo que representaría obtener un activo de igual utilidad, sea mediante compra o construyéndolo desde cero.
Como podemos observar, debido a la falta de un mercado fluido de venta de aparcamientos públicos que nos pueda ayudar a determinar el precio de nuestro parking, necesitamos saber aplicar los tres enfoques para poder llegar a una valoración profesional del precio del aparcamiento. Esto requiere de mucha experiencia y profesionalidad si no queremos caer en valoraciones subjetivas que no tienen nada que ver con el Valor de Mercado de nuestro parking.
Due Diligence de Activos Inmobiliarios
La “Due Diligence” es un proceso de investigación, análisis y evaluación exhaustiva que se realiza antes de la adquisición de una Sociedad o de un Activo para conocer su situación financiera y evitar riesgos.
La revisión integral del negocio es una práctica recomendable que realizan los compradores antes adquirir el parking. Es una Auditoria que les permite saber de antemano qué es lo que van a comprar y cuál es realmente su valor.
Gracias a este informe van a detectar con antelación posibles riesgos fiscales, financieros o técnicos. Valorar y comprobar si la operación de compra es realmente interesante. Evaluar el grado veracidad y fiabilidad de las garantías otorgadas. Determinar las posibles correcciones del precio convenido, así como las cláusulas de resolución del negocio.
Es en definitiva una opinión independiente y detallada del negocio que realizan los compradores antes de adquirir un bien con un coste significativo, como sería el caso de un parking público en explotación.
No todos los aparcamientos públicos precisan una Due Dilligence exhaustiva pues en muchas ocasiones se trata de aparcamientos pequeños cerrados con un negocio de alquiler de plazas mensuales. En estos casos la auditoría es más sencilla.
Los riesgos de una valoración por el propietario
Como vimos antes los propietarios suelen tener la tentación de valorar ellos su aparcamiento, es lo que se llama Valor de Afección. Es un valor subjetivo y pocas veces se corresponde con la realidad del mercado.
El propietario de un aparcamiento es la única persona que decide cuándo, cómo y a qué precio vender su activo, pero debe ser consciente de que una sobreestimación del precio tiene consecuencias negativas a la hora de la venta: es muy difícil encontrar un comprador si el precio ofrecido es superior al del mercado.
La consecuencia de excederse en el precio es que el producto se quema en el mercado y deja de parecer atractivo. Cuando posteriormente se quiere corregir el precio los posibles compradores muestran desconfianza y hacen ofertas muy a la baja. El peligro de no hacer una valoración correcta desde el inicio es que se corre el peligro de tener que acabar vendiendo a un precio inferior al de mercado.
Confíe la valoración de un parking entero en explotación a un especialista en el sector
Un aparcamiento público en explotación, ya sea en rotación o con abonados que pagan un alquiler mensual, es un inmueble singular y su valoración es difícil por el poco número de ventas similares disponibles para comparar. Si no domina las técnicas de valoración debe consultar a un agente inmobiliario experto para que realice una visita y estudie el inmueble y la documentación necesaria para poder hacer una valoración de mercado.
La mejor garantía para una correcta valoración es confiar en un especialista del sector que conozca las condiciones, circunstancias del inmueble en el contexto de su ciudad y en el momento preciso del ciclo económico.
