La rentabilidad de las plazas de garaje sigue en aumento en 2018, pero no de igual manera en las diferentes capitales de provincia españolas. El portal pisos.com ha realizado recientemente un estudio en función de los precios de venta y de alquiler de sus anuncios que nos permite comparar la rentabilidad de las plazas de garaje en las principales ciudades españolas. Se trata eso sí de la rentabilidad bruta por alquiler, el porcentaje de dividir las rentas anuales entre el precio de venta de la plaza de parking, sin tener en cuanta los gastos (IBI, comunidad). No es lo mismo que la rentabilidad neta, que es lo que interesa a los inversores, pero nos da pistas de cuales son las mejores ciudades para invertir en plazas de garaje y cuales los mejores barrios dentro de cada ciudad.
Barcelona ofrece mayor rentabilidad que Madrid
El estudio desvela que las plazas de garaje tienen una rentabilidad inferior en Madrid -4,9%- que en Barcelona -7,1%- pero mayor que en San Sebastián -3,6%- en base a los precios de compra y de alquiler de cada una de esas ciudades.
Como hemos comentado antes se trata de la rentabilidad bruta. El estudio tiene en cuenta lo que nos costaría compra una plaza de garaje y el alquiler esperado que obtendremos. Así en Madrid el precio medio de una plaza de garaje es de 21.290 euros y el alquiler esperado medio es de 87 euros mensuales (1044 euros anuales), lo que nos da una rentabilidad del 4,9 %. En Barcelona por contra el coste medio de una plaza es algo inferior, 20.413 euros, pero los alquileres esperados son muy superiores, llegando a los 121 euros. Ese detalle explica la mayor rentabilidad, superior al 7%. En san Sebastián las plazas tienen u precio medio de venta muy superior, 32,641 euros, pero los alquileres son muy reducidos en comparación, 98 euros, por lo que la rentabilidad bruta es tan solo del 3,6%.
Como vemos el precio de la compra de la plaza de garaje y el precio del alquiler que obtendremos nos permite comparar la rentabilidad de las plazas de garaje en las principales ciudades españolas de modo relativo entre ellas. Del mismo modo podemos analizar dentro de cada ciudad por barrio y ver cuales son los más interesante para invertir.
Las mejores rentabilidades se encuentran en barrios más humildes
En Madrid, los distritos de Centro (3,1%) o Salamanca (3,8) son los menos interesantes ya que tienen las plazas más caras y no compensa con el alquiler esperado. Otros más humildes como Puente de Vallecas (6,3%), Latina (6%) o Villaverde (5,9%) son los más rentables aunque no lo creamos.
En Barcelona los distritos menos rentables son Sant Martí (4,4%), Gràcia (4,7%) o Sant Andreu (5%) donde las plazas de parking rondan los 20.000 euros o están por encima y los alquileres están por debajo de los 100 euros. Mientras que los más rentables son Les Corts (8,5%), Sants (7,9%) y Horta-Guinardó (7,3) con precios por plazas que rondan los 16.000 euros pero los alquileres son superiores a los 100 euros.
En San Sebastián los distritos más rentables son Intxaurrondo (5,2%) y Aiete-Miramomn (4,6%), con precios de venta elevados que se mueven entre los 17.000 y 27.000 euros y alquileres que no llegan a 80 euros. Mientras que otros con los precios de venta más caros, superiores a 40.000 euros no llegan a los 100 euros de alquiler y así encontramos rentabilidades tan bajas como las de Gros (1,5%) o Miraconcha (2,6%).
Otros factores
Está claro que si buscamos la rentabilidad de las plazas de garaje en las diferentes ciudades españolas tenemos que buscar aquellas zonas con un mejor ratio entre precio de la plaza y alquiler esperado. Otra cosa es lo que nos encontramos en nuestro día a día con nuestros clientes inversores, quienes se decantan por otras zonas en base a otros factores como la ubicación y son reacios a invertir en zonas periféricas pese a obtener mejores rentabilidades. Generalmente por que al pequeño inversor le gusta invertir en zonas que conoce, a poder ser en su propio barrio, cerca de su domicilio.
Otro factor es el psicológico, y las ubicaciones céntricas, aunque menos rentables, nos dan la sensación de que siempre tendrán clientes y la plaza nunca estará vacía, lo que es el gran temor de cualquier inversor, no generar rentas.
